Beim Sprung ins kalte Wasser der Baufinanzierung sind die Untiefen oft nicht auf den ersten Blick ersichtlich. Voller Enthusiasmus für das Projekt „Eigenheim“ vergessen viele angehende Bauherren, dass die Finanzierung mehr ist als nur ein Darlehensvertrag. Es ist ein komplexes Unterfangen, das mit zahlreichen Fallstricken gespickt ist. Von vernachlässigten Nebenkosten über die trügerische Eigenkapitalrechnung bis hin zu verpassten Fördermöglichkeiten – die Fehlerquellen sind vielfältig und können gravierende finanzielle Folgen nach sich ziehen. In diesem Artikel navigieren wir Sie sicher durch das Gewässer der Baufinanzierung und zeigen auf, wie Sie die häufigsten und folgenschwersten Fehler vermeiden.
Nicht kalkulierte Nebenkosten – Der versteckte Kostenberg
Der Traum vom Eigenheim beginnt mit der Suche nach dem passenden Objekt und endet oft bei der Finanzierung – doch hier lauern bereits die ersten Fallen. Die Nebenkosten des Immobilienerwerbs werden häufig unterschätzt. Diese setzen sich zusammen aus der Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland variieren kann, Notargebühren, Grundbuchkosten und unter Umständen auch einer Maklerprovision. Experten empfehlen, diese Kosten von Anfang an in die Finanzierungsplanung einzubeziehen, denn sie können sich schnell auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Darüber hinaus sollte man auch für die laufende Instandhaltung monatlich Rücklagen von etwa einem Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bilden. Betriebskosten für Strom, Wasser und Heizung kommen hinzu – somit ergibt sich eine monatliche Rücklagenempfehlung von mindestens zwei Euro pro Quadratmeter.
Die Illusion des zu hohen Eigenkapitals – Die Balance finden
Ein weiterer kritischer Punkt ist die Eigenkapitalquote. Zwar gilt die Faustregel, dass eine solide Baufinanzierung eine Eigenkapitalquote von etwa 20 Prozent aufweisen sollte, jedoch ist mehr nicht immer besser. Denn die Zinskonditionen verbessern sich mit zunehmendem Eigenkapital nicht linear. Hier entscheidet die jeweilige Bank, in welchen Stufen sich das Mehr an Eigenkapital auf die Konditionen auswirkt. Die richtige Menge an Eigenkapital zu finden, kann durch eine detaillierte Beratung erfolgen, bei der unabhängige Berater die Angebote von hunderten Finanzierungsanbietern vergleichen und so aufzeigen, welche Auswirkungen unterschiedliche Eigenkapitalhöhen auf die Zinsbelastung haben.
Der Trugschluss der Kreditraten – Planung mit Weitblick
Bei der Festlegung der Kreditraten ist Vorsicht geboten. Vielfach werden Einnahmen wie das 13. Monatsgehalt oder Boni in die Kalkulation miteinbezogen, obwohl diese nicht langfristig gesichert sind. Hier empfiehlt es sich, nur mit festen Einnahmen zu planen. Ein solider Plan B ist ebenso unerlässlich, für den Fall, dass der Kreditnehmer unerwartet arbeitslos wird oder aus anderen Gründen das Einkommen wegbricht. Hier kann eine Restschuldversicherung ein Sicherheitsnetz bieten, um die Kreditverpflichtungen zu erfüllen, sollte der Schuldner sterben, arbeitsunfähig werden oder seinen Job verlieren.
Die verpasste Chance der Fördermittel – Zusätzliches Kapital nutzen
Zudem sollten potenzielle Bauherren die Möglichkeit staatlicher Fördermittel nicht außer Acht lassen. Beispielsweise kann die Riester-Förderung die eigene Finanzierung durch Einbringung von angespartem Kapital sowie durch Zulagen und Steuervorteile bei der Tilgung unterstützen. Kommunen und Länder fördern oft Familien mit Kindern, wobei hier Einkommensgrenzen zu beachten sind. Unabhängig davon kann jeder zinsgünstige Kredite von der KfW-Bank beantragen – eine Prüfung der Fördermöglichkeiten kann sich also lohnen.
Die Falle der niedrigen Tilgung – Schnellere Entschuldung anvisieren
Die Tilgungsrate spielt eine wesentliche Rolle für die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Oftmals ist die von den Banken vorgegebene Mindesttilgung von einem Prozent nicht ausreichend, um die Schuldenlast zügig zu reduzieren. Experten raten daher zu einer höheren Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent, um den Kredit schneller zurückzuführen und um mehr Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung zu haben. Zusätzlich sollten Möglichkeiten für Sondertilgungen in den Vertrag aufgenommen werden, damit unvorhergesehene finanzielle Zugewinne direkt in die Tilgung fließen können.
Indem man diese Stolpersteine kennt und umgeht, kann man die finanziellen Risiken minimieren und sich den Traum vom Eigenheim auf sicherem Fundament bauen.
